Расчет ЧОД:
1. Оценка потенциального валового дохода
.
Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.
ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.
ПВД = S х Са,
S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;
Са - арендная ставка за 1 кв. м.
Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.
2. Расчет действительного валового дохода (ДВД) - - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.
3. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
Операционные расходы принято делить на:
Условно-постоянные расходы или издержки;
Условно-переменные или эксплуатационные расходы;
Расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.
Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.
Расчет коэффициента капитализации:
Понятие коэффициента капитализации (R) применительно к недвижимости включает доход на капитал (Rв) и возврат капитала (Yr).
Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.
Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.
Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации :
1. Метод рыночной выжимки.
2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).
1. Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости.
Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи:
R= ЧОД / цена продажи
Определенная таким образом ставка капитализации называется общей.
Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки.
2. Метод кумулятивного построения (метод суммирования)
Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.
Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:
1. Безрисковую ставку.
2. Ставку на дополнительный риск.
3. Компенсацию на низкую ликвидность.
4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.
5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.
Безрисковая ставка
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).
Ставка за дополнительный риск
Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест-проекту.
Компенсация за низкую ликвидность
Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Компенсация за инвестиционный менеджмент
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.
Ставка возмещения капитала
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга . Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Расчет ожидаемого чистого потенциального дохода
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:
ПВД – потенциальный валовый доход;
ДВД – действительный валовой доход;
ЧОД – чистый операционный доход;
ДП – денежные поступления до уплаты налогов.
ПВД = площадь, м 2 х ставку арендной платы или продажной стоимости за 1 м 2
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы (под потерями в т.ч. подразумевают недоиспользование площадей)
ЧОД = ДВД – Операционные расходы
ДП – в случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств. Равны ЧОД за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга.
Существует несколько методов:
§ С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
§ Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
§ Метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) Ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска;
2) Нормы возврата капитала , т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения :
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то ни было риска не возврата. Используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные перечисленные составляющие – поправки на различные виды риска.
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках – в реальном. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.
Пример . Объект недвижимости, сданный в условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 д.е. ежегодно в течение двух лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140 и ожидается, что в следующем году он составит 156,7, а через год – 178,5. Для преобразования номинальных величин в реальные их необходимо выразить в ценах базисного года. Индексы цен равны для прогнозного периода: 1й год – 1,119 (156,7: 140); 2й год – 1,275 (178,5: 140).
Реальная величина – 1000 д.е., которая будет получена в первом году – 893,65 (1000: 1,119), во втором – 784,31 (1000: 1,275).
Коэффициенты капитализации - группа параметров, которые характеризуют деятельность предприятия и способность правильно использовать имеющийся в распоряжении . К таким параметрам могут быть отнесены следующие коэффициенты - финансовой устойчивости, финансовой автономии, финансового риска, маневренности собственного капитала.
Коэффициент капитализации – параметр, представляющий собой соотношение заемного капитала компании к ее суммарной капитализации. Задача коэффициента капитализации – отобразить, насколько грамотно используется личный . Международное название коэффициентов капитализации – «Capitalization ratios».
Коэффициент капитализации – показатель, который рассчитывают финансовые аналитики для оценки инвестиционной привлекательности предприятия. Расчет производится путем деления общей суммы обязательств предприятия к его общей капитализации. Чем ниже единицы результат, тем выше уровень устойчивости организации. В данном случае – это суммарная стоимость компании, сформированная из двух показателей – прямой рыночной цены активов и других ресурсов нематериального характера.
Коэффициент капитализации (для недвижимости) – параметр, который показывает корреляцию между рыночной ценой объекта недвижимости и общим объемом прибыли, генерируемой в процессе эксплуатации здания (к примеру, сдача помещений в аренду).
Сущность и особенности коэффициентов капитализации
По своей структуре коэффициенты капитализации входят в основную группу, характеризующую устойчивость компании в целом и ее платежеспособность в долгосрочной перспективе. Как правило, коэффициенты капитализации находятся в одной группе с другими важными параметрами, к примеру, коэффициентами финансового рычага. Сюда же относятся параметры, характеризующее отношение собственных и заемных средств компании.
По своей сущности коэффициент капитализации помогает определить, насколько руководство компании качественно и эффективно распоряжается капиталом. Также по данному параметру можно судить о зависимости организации от заемного капитала. По сути, коэффициент капитализации – это параметр, характеризующий устойчивость предприятия в текущих рыночных условиях.
Числовое значение коэффициента анализируется следующим образом :
1. Если коэффициент капитализации с течением времени падает , то можно сделать следующие выводы:
Руководству удалось заработать больше чистого дохода на времени;
- предприятию удается финансировать текущую деятельность за счет личных средств;
- повышается инвестиционная привлекательность объекта.
2. Если коэффициент капитализации с течением времени растет , то это говорит о следующем:
Компания в процессе деятельности стала больше зависеть от заемных средств;
- повысился риск предпринимательской деятельности. В любой момент компания может не рассчитаться по краткосрочным обязательствам и объявить себя банкротом;
- падает инвестиционная привлекательность. Вероятность привлечь кредитные средства в такое близится к нулю.
Коэффициент капитализации – настоящий помощник для нескольких участников рынка
:
- инвесторов , которые планируют вложить свои средства в то или иное предприятие. Чем выше параметр капитализации имеет компания, тем больше перспектив для потенциального инвестора, и тем выше вероятность, что он вложит свои средства в . С другой стороны, слишком высокий коэффициент – это также плохо, ведь снижается доходность компании, и как следствие, уменьшается инвестора;
- кредиторов . Здесь ситуация складывается противоположным образом. Чем ниже коэффициент капитализации, тем больше устойчивость компании и тем безопаснее кредитовать такую организацию. В своей практике при выдаче коммерческого кредита большинство банков оценивают данный коэффициент. Его параметр является одним из критериев в принятии решения о выдаче займа;
Финансовых аналитиков компании. Анализ коэффициента капитализации проводят и работники компании, чтобы определить реальную зависимость предприятия от заемных средств и выработать механизм для дальнейшего повышения этого параметра.
Коэффициент капитализации имеет множество синонимов, которые встречаются в современной финансовой литературе. Данный параметр называют коэффициентами финансового левериджа, финансового риска, привлечения, самофинансирования, отношения заемных и личных средств и так далее.
Еще один важный момент – нормативный коэффициент капитализации. В большинстве книг по экономике и финансам рекомендуемая величина данного параметра – единица. То есть компания должна в равной степени иметь как собственный, так и (соотношение 50 на 50).
На практике в экономически развитых странах показатель коэффициента капитализации выше и составляет около 1,5. Это значит что в предприятии 60% - это заемные средства, а 40% - .
При этом норматив коэффициента финансового риска во многом зависит от целого ряда факторов – сферы деятельности компании, рентабельности производства, срока существования, отрасли, размеров организации и ее фондоемкости, срока работы на рынке и так далее. Следовательно, при проведении анализа расчетный коэффициент капитализации всегда сравнивается с предприятием аналогичной отрасли. В этом случае анализ будет максимально полным.
Расчет коэффициентов капитализации
На сегодня есть несколько методик расчета коэффициента капитализации. Данный параметр можно рассчитать для общего дохода предприятия, включающего в себя чистую или балансовую прибыль. Расчет может быть произведен и из учета денежного потока, состоящего из определенного вида прибыли и амортизации. Многое зависит от того, в каких величинах оценивается компания.
В данном материале мы поговорим о том, что такое коэффициент капитализации, рассмотрим понятие, формулы и примеры расчета, и какое значение он имеет в предпринимательской деятельности.
Данный показатель используется для того, чтобы определить отношение собственных средств компании к тем, которые являются заемными, в полном масштабе капитала организации. Просчитав коэффициент капитализации , можно также сделать выводы касательно того, какой процент заемных средств используется в финансовых источниках предприятия, сколько привилегированных и обычных акций имеет компания, а также сформулировать выводы о других видах собственных средств объект деятельности.
Если рассматривать большинство показателей экономического характера со стороны информативности, то они сами по себе не имеют особой ценности. Для того, чтобы спрогнозировать, проанализировать деятельность того или иного субъекта хозяйствования, необходимо сопоставить несколько показателей и базироваться на сравнении их значений. Именно так действуют инвесторы, аналитики и бизнесмены, когда стремятся изучить экономическое положение той или иной организации, проанализировать риски, с которыми она может столкнуться, зависимость от заемных средств и перспективы ее дальнейшей деятельности. Согласно правилам бизнеса, именно тот, кто держит под контролем финансовые ресурсы предприятия, является его основным контролирующим звеном.
Каждое предприятие поддерживает свои активы собственными материальными средствами или же кредитными. Если организационная деятельность основывается на использование займов, то это влечет за собой определенную степень риска, так как согласно законодательству, эти займы следует вернуть не только в том же размере, но и с учетом процентных начислений.
В то время, как компания, деятельность которой финансируется собственным капиталом, не нуждается в последующей выплате каких-либо ресурсов внешним источникам кредитования. В таком случае, если совет директоров принимает соответствующее решение, предприятие выплачивает определенную суму дивидендов бизнесменам, которые являются его акционерами.
Даже те субъекты бизнеса, которые не используют кредитования, все равно иногда сталкиваются с определенными рисками, ведь без них предпринимательская деятельность практически невозможна. Но при желании сократить этот фактор, все же лучше воспользоваться финансированием работы организации из собственных ресурсов, чем обращаться к заемным средствам. Или хотя бы минимизировать степень кредитования.
Если рассматривать экономическую терминологию, то коэффициент капитализации – это то же самое, что и показатель, обозначаемый, как финансовый левережд, обозначающий уровень участия кредитных ресурсов в деятельности предприятия. Для того, чтобы определить его значение, используют самые различные формулы.
Среди них экономисты и специалисты выделяют основные три математических выражения, которые определяют коэффициент капитализации на предприятии. Первое выражение формируется за счет соотношения между собственным капиталом и кредитными ресурсами. Второе основано на разнице между замеными средствами и полными, а третье использует показатель, указывающий, насколько покрывается процент.
Коэффициент капитализации (КК) с помощью обобщенной формулы определяется следующим образом:
КК = Дк\(Дк+Ак), где:
Дк – долгосрочный кредит;
Ак – капитал акционеров.
КК = Ок\(Ок+Ап+Ао), где:
Ок – общая сумма кредита;
Ап – акции привилегированного типа;
Ао – акции обыкновенного типа.
Коэффициент капитализации - пример
Именно по этим двум выражениям происходит расчет коэффициента капитализации, который на примере выглядит следующим образом:Предположим, что существует организация, которая имеет долгосрочный кредит в сумме семь тысяч фунтов, а акционерный капитал составляет четыре тысячи фунтов. В таком случае коэффициент капитализации равен:
КК = 7000\(7000+4000) = 7000\11000 = 0,636
В экономических источниках можно также столкнуться с понятием компонентных процентов, который обозначает то же самое, что и коэффициент капитализации. Это обосновывается тем, для расчета следует сравнить заемные средства предприятия с его полным объемом капитала или с акционерными ресурсами. При формировании ответа на вопрос, что такое коэффициент капитализации, главное, что необходимо указать, его способность установить уровень зависимости предприятия от источников кредитования и заемного капитала.
Есть еще несколько нюансов, которые имеют большое значение в характеристике понятия этого коэффициента, которые мы рассмотрим последовательно.
1. Для того, чтобы правильно интерпретировать значение показателя капитализации, необходимо учитывать временной период, соотношение его со значениями других коэффициентов и установленных стандартов. Например, если говорить о валовом значении прибыли в двадцать процентов, то сия информация не несет особого значения. Но в сравнении с другими компаниями, которые работают в том же секторе экономики, и имеют значение этого показателя, равного десяти процентам, он уже указывает на лидирующие позиции. Если проанализировать значение показателя за последние пять лет, и прийти к выводу о тенденции постоянного роста, то можно сделать вывод касательно эффективности выбранной стратегии управления и правильном направлении в развитии предприятия.
2. Для того, чтобы рассчитать коэффициент капитализации – расчетная формула необходима в любом случае. Но для того, чтобы правильно оценить полученный результат, следует интерпретировать его в доходном выражении, а также в соотношении с финансовыми поступлениями предприятия. Очень полезным является также сравнительный анализ полученного значения с характеристиками фирм-конкурентов.
3. При сравнительном анализе следует учитывать значимость влияние установленных стандартов в каждой из отраслей бизнеса. Тот показатель, который кажется довольно низким в одной сфере деятельности, для другой является отличной характеристикой.
4. Используются еще и другие показатели капитализации , в основе формул расчета которых лежат балансовые стоимости акционерных капиталов. По мнению специалистов, эти показатели менее достоверны, чем перечисленные выше, и могут дать расплывчатую, не достоверную информацию, что и является причиной их редкого использования. Такой показатель капитализации имеет очень слабую связь между значениями балансового и рыночного сектора ценовой политики предприятия. Например, балансовая стоимость может превышать рыночную в несколько раз. Это объясняется тем, что при формировании ее значения учитывается по большей части мнение членов инвестиционных сообществ, касательно стоимостных характеристик компании. А зная, что такое коэффициент капитализации (понятие, формула, примеры), можно сделать вывод о необходимости фактических показателей, а не абстрактного мнения инвесторов.
Пример расчета коэффициента капитализации на примере предприятия:
Определение
Коэффициент капитализации (capitalization ratio) – это показатель, сравнивающий размер долгосрочной кредиторской задолженности с совокупными источниками долгосрочного финансирования, включающими помимо долгосрочной кредиторской задолженности собственный капитал организации. Коэффициент капитализации позволяет оценить достаточность у организации источника финансирования своей деятельности в форме собственного капитала.
Коэффициент капитализации входит в группу показателей финансового левериджа – показателей, характеризующих соотношение собственных и заемных средств организации
Данный коэффициент позволяет оценить предпринимательский риск. Чем выше значение коэффициента, тем больше организация зависима в своем развитии от заемного капитала, тем ниже финансовая устойчивость. В то же время, более высокий уровень коэффициента говорит о большей возможной отдачи от собственного капитала (более высокая рентабельность собственного капитала).
Расчет (формула)
Коэффициент капитализации рассчитывается как отношение долгосрочных обязательств к сумме долгосрочных обязательства и собственного капитала организации:
Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства / (Долгосрочные обязательства + Собственный капитал)
Коэффициент капитализации – важный показатель финансового левериджа компании, отражающий структуру источников долгосрочного финансирования. В данном случае капитализация компании (не путать с рыночной капитализацией) рассматривается как совокупность двух наиболее устойчивых пассивов – долгосрочных обязательств и собственных средств.
Данный коэффициент не имеет устоявшегося нормативного значения, поскольку сильно зависит от отрасли, технологии работы предприятия. Однако для инвесторов более привлекательны предприятия с преобладанием собственного капитала над заемным. Тем не менее, использование только собственных источников финансирование тоже не является положительным фактором, так как снижает отдачу от вложений собственников.
Коэффициент покрытия активов (Asset coverage ratio)
Анализ финансовой устойчивости Печать Email
Определение
Коэффициент покрытия активов (asset coverage ratio) измеряет способность организации погасить свои долги за счет имеющихся активов. Коэффициент показывает, какая часть активов уйдет на покрытие долгов. При этом в расчет берутся только материальные и денежные активы, нематериальные активы игнорируются. Данный коэффициент позволяет инвесторам оценить ожидаемые успехи работы предприятия, вероятность наступления неплатежеспособности, банкротства.
Расчет (формула)
Коэффициент покрытия активов рассчитывается в три шага:
1. Определяются текущие обязательства за вычетом краткосрочных кредитов и займов.
2. Из общей величины активов вычитается стоимость нематериальных активов, после чего из полученной суммы вычитается показатель, рассчитанный на шаге 1.
3. Полученная на 2-м шаге сумма делится на величину всех обязательств компании (долгосрочных и краткосрочных).
В итоге, формула расчета коэффициент покрытия активов выглядит следующим образом:
Коэффициент покрытия активов= ((Активы – Нематериальные активы) – (Краткосрочные обязательства – Краткосрочные кредит и займи)) / Обязательства
Нормальное значение
Устоявшегося нормативного значения для данного коэффициента нет, но обычно, в промышленности нормальным считается коэффициент покрытия активов не менее 2, в обслуживающих компаниях 1,5. К увеличению данного коэффициента приводит активное привлечение организацией заемных средств.
Анализировать коэффициент покрытия активов следует во взаимосвязи с другими финансовыми коэффициентами, коэффициентами ликвидности и платежеспособности. Кроме того, следует учитывать, что балансовая стоимость активов может сильно отличаться от рыночной их стоимости, что может существенно исказить коэффициент покрытия активов, сведя на нет его аналитическую ценность (что, в принципе, справедливо для всех финансовых коэффициентов, рассчитываемых по балансовой стоимости активов).
Чистые активы
Анализ финансовой устойчивости Печать Email
Определение
Чистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов организации, суммы ее обязательств.
Порядок расчета чистых активов для акционерных обществ утвержден Приказом Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. N 10н. В отсутствии специальных норм для расчета чистых активов обществ с ограниченной ответственностью для них применяется этот же порядок (для инвестиционных фондов, доверительных управляющих, организаторов азартных игры предусмотрен свой порядок расчета чистых активов).
Расчет (формула)
Расчет сводится к определению разницы между активами и пассивами (обязательствами), которые определяются следующим образом.
В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:
- внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы);
- оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы) за исключением стоимости в сумме фактических затрат на выкуп собственных акций, выкупленных акционерным обществом у акционеров для их последующей перепродажи или аннулирования, и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.
В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются:
- долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;
- краткосрочные обязательства по займам и кредитам;
- кредиторская задолженность;
- задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов;
- резервы предстоящих расходов;
- прочие краткосрочные обязательства.
Т.е. формула расчета чистых активов по Бухгалтерскому балансу предприятия следующая (по форме Баланса, действующей с 2011 года):
ЧА = (стр.1600-ЗУ)-(стр.1400+стр.1500-стр.1530)
где ЗУ – задолженность участников (учредителей) по взносам в уставный капитал (в Балансе отдельно не выделяется и отражается в составе краткосрочной дебиторской задолженности").
При расчете по старой форме Баланса, действовавшей до 2011 года, формула следующая:
ЧА = (стр.300-ЗУ)-(стр.590+стр.690-стр.640)
Нормальное значение
Показатель чистых активов, известный в западной практике как net assets или net worth – ключевой показатель деятельности любой коммерческой организации. Чистые активы организации должны быть как минимум положительные. Отрицательные чистые активы – признак несостоятельности организации, говорящий о том, что фирма полностью зависит от кредиторов и не имеет собственных средств.
Чистые активы должны быть не просто положительные, но и превышать уставный капитал организации. Это значит, что в ходе своей деятельности организация не только не растратила первоначально внесенные собственником средства, но и обеспечила их прирост. Чистые активы меньше уставного капитала допустимы только в первый года работы вновь созданных предприятий. В последующие годы, если чистые активы станут меньше уставного капитала, гражданский кодекс и законодательство об акционерных обществах требует снизить уставный капитал до величины чистых активов. Если у организации уставный капитал и так на минимальном уровне, ставится вопрос о дальнейшем ее существовании.